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关于公开征求《宣城市住宅物业管理条例(征求意见稿)》修改意见的通知
浏览次数:911信息来源: 市政府法制办发布时间:2018-06-22 08:15

为了增强地方立法的民主性和科学性,提高立法质量,现将《宣城市住宅物业管理条例(征求意见稿)》予以公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2018年7月21日前,通过以下两种方式提出修改意见:

1.通过信函方式将意见寄至:宣城市政府法制办政策法规科收(邮政编码:242000),并请在信封上注明“条例草案征求意见”字样。

2.通过电子邮件方式将意见发送至:fzbgw@163.com。

附件:《宣城市住宅物业管理条例(征求意见稿)》

 

 

               市政府法制办公室

  2018年6月22日

 

 

 

 

 

 

 

附件:

宣城住宅物业管理条例》

(征求意见稿)

第一章  总则

第一条【立法目的】为规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理活动。

第三条【政府职责】市、县(市、区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理工作纳入政府工作目标考核;将物业管理工作纳入民生工作;将物业管理工作纳入街道办事处(乡镇人民政府)工作范畴和社区治理体系;制定和落实现代物业服务业扶持政策。

第四条【管理体制】物业管理工作实行属地管理。

市物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的行业监督管理、业务指导工作。

县(市、区及开发区等特定区域,以下简称县市区)物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的协调和监督。应当明确物业管理专门机构和专职人员。

社区居(村)民委员会应当协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

县级及以上人民政府发改、公安、司法、民政、财政、环保、规划、国土、城市管理、人防、工商、价格、税务、质监等行政主管部门按照相应职责,做好物业管理相关监督管理工作。

第五条【基层党组织指导监督】社区(村)党组织领导本地区的工作和基层社会治理,指导和监督业主大会、业主委员会、社区(村)物业管理委员会、物业服务企业依法依规开展物业管理活动。

第六条【物业管理联席会议】县市区人民政府应当建立由物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度,研究解决辖区内物业管理的重大问题。

街道办事处(乡镇人民政府)应该建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度,协调处理辖区内物业管理矛盾和纠纷。

 

第二章  业主大会、业主委员会和社区(村)物业管理委员会

第一节  业主大会

第七条【业主大会、业主委员会职责】业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会的决定,接受业主的监督。

《安徽省物业管理条例》规定应由业主大会决定的事项,不得授权业主委员会作出决定。

第八条【首次业主大会召开申请和筹备经费】符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当书面报告街道办事处(乡镇人民政府),并报送筹备首次业主大会会议所需资料。街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到资料后四十五日内,组建业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,按不低于每套十元的标准将会议筹备经费交至街道办事处(乡镇人民政府),由业主大会会议筹备组使用。

首次业主大会会议召开后,业主大会会议筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公布,接受业主监督。

第九条【业主大会会议筹备组】业主大会会议筹备组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、社区居(村)民委员会代表、建设单位代表组成,筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。业主代表由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生,不少于筹备组成员的百分之五十。

业主代表应当遵守临时管理规约,按时交纳物业费,鼓励和支持党员业主担任业主代表。

筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散,并向业主委员会移交全部资料。

第十条【业主大会、业主委员会备案】首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后三十日内,业主委员会应当向物业所在地的县市区物业管理行政主管部门申请业主大会备案,业主委员会持备案证明向县市区民政行政主管部门申请业主大会备案,经审查符合条件的,应当在二十个工作日内颁发备案证书,发放统一社会信用代码。备案后,开设业主共有资金基本账户,业主委员会申请刻制业主大会和业主委员会印章,并书面告知社区居(村)民委员会。

第十一条【业主大会会议】业主委员会应按照业主大会议事规则等规定组织召开业主大会定期会议,每年至少召开一次。召开业主大会会议,业主委员会应在会议召开七日前将会议议题报至社区居(村)民委员会审查批准,社区居(村)民委员会应当派员指导监督。

业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)或社区居(村)民委员会责令限期召开;逾期仍未召开的,由社区(村)物业管理委员会组织召开。

 

第二节  业主委员会

第十二条【业主委员会组成】业主委员会由五至十一名委员组成,组成人数为单数。业主委员会设主任一名,由业主委员会从委员中选举产生。鼓励和支持符合条件的社区党委委员或社区党员干部通过规定程序兼任业主委员会主任。

第十三条【业主委员会会议】业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托其他人出席业主委员会会议。召开业主委员会会议,应当同时书面告知社区居(村)民委员会,社区居(村)民委员会应当派员指导监督。

业主委员会会议作出的决定须经全体委员半数以上签名同意,加盖业主委员会印章。自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告,并告知社区(村)居民委员会。

第十四条【业委会禁止行为】业主委员会不得有下列行为:

(一)阻挠业主大会行使职权,拒绝执行业主大会决议;

(二)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会印章;

(三)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

(四)未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,与物业服务企业签订物业服务合同;

(五)发布蓄意引导业主拒交物业费、不利于物业管理等有误导性的信息;打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(六)套取物业专项维修资金,侵占业主共有物业等财产;

(七)其他侵害业主合法权益的行为。

第十五条【业委会委员任职资格】业主有下列情形之一的,不得担任业主代表、业主委员会委员、社区(村)物业管理委员会委员:

(一)不具有完全民事行为能力;

(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;

(四)被依法限制人身自由;

(五)失信行为被纳入市物业管理信用信息档案的;

(六)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系;

(七)利用身份索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;向物业服务企业推销商品、承揽服务,牟取不当利益的;

(八)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为;

(九)未按规定交纳物业服务费用、电梯使用费、公共水电分摊费用、汽车停放费用和物业专项维修资金等费用;

(十)违反有关房屋出租规定;

(十一)有不良信用记录;

(十二)违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形;

(十三)违反物业管理相关法律法规被行政处罚。

已担任业主代表、业主委员会委员、社区(村)物业管理委员会委员的,有前款第一项、第二项、第三项、第四项情形的,其代表或委员资格自行终止;有前款其他情形之一的,由业主大会或社区(村)物业管理委员会决定终止其代表或委员资格。

第十六条【业主委员会任期与换届】每届业主委员会任期不超过五年。业主委员会在其任期届满三个月前,召开业主大会进行业主委员会换届改选,并书面报告街道办事处(乡镇人民政府)。

业主委员会任期届满未完成换届选举的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

第十七条【社区物业管理委员会接管】业主委员会应当在业主委员会任期届满前三个月,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交社区(村)物业管理委员会。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,社区(村)物业管理委员会应及时提供。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向社区(村)物业管理委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。

社区(村)物业管理委员会在新一届业主委员会选举产生并办理备案手续后十日内,将其保管的前款物品移交新一届业主委员会。

业主委员会不按规定移交有关物品的,街道办事处(乡镇人民政府)或社区居(村)民委员会应当责令其限期移交;拒不移交的,辖区公安机关应当给予协助。

第十八条【业主委员会重新选举】业主委员会有下列情形之一的,县市区物业管理主管部门应或街道办事处(乡镇人民政府)当责令其限期改正,拒不改正的,由所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织召开业主大会会议,重新选举产生业主委员会:

(一)不履行业主委员会职责的达半年以上或因物业管理需要社区居(村)民委员会组织召开业主委员会会议到会率不足百分之五十的;

(二)违反本条例第十四条规定,侵害多数业主合法权益;

(三)严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序,群众反映较大的。

第十九条【业主委员会委员工作经费和工作补贴】业主大会研究决定业主委员会委员工作补贴标准。业主大会可以根据工作需要设立业主监事会,聘请业主委员会秘书、财务人员。具体办法在管理规约、业主大会议事规则中约定。

业主委员会获得的物业服务考核等相关奖励,可自行研究支配。

业主委员会应当将业主大会和业主委员会活动经费、业主委员会委员工作补贴等费用使用情况,每年至少公示一次,接受业主监督。

第三节  社区(村)物业管理委员会

第二十条【物业管理委员会组成】社区(村)物业管理委员会由社区居(村)民委员会根据工作需要组织成立,接受社区(村)党组织领导和监督。由业主代表以及街道办事处(乡镇人民政府)代表、社区居(村)民委员会代表组成。人数应为单数,其中业主代表不少于百分之五十,由社区居(村)民委员会在业主中推荐产生,业主代表名单应当在物业管理区域内显著位置公示。经推荐的公租房租赁户可作为业主代表行使权利。

第二十一条【物业管理委员会职责】物业管理区域有下列情形之一的,由社区(村)物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:

(一)不具备成立业主大会条件的;

(二)具备成立业主大会条件但未成立,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的。

物业管理区域有下列情形之一的,应由社区(村)物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责:

(一)业主委员会不履行职责达半年以上或因物业管理需要社区居(村)民委员会组织召开业主委员会会议到会率不足百分之五十的;

(二)首期交付满两年尚不具备成立业主大会条件的;

(三)保障性住房小区。

第二十二条【物业管理委员会备案】社区(村)物业管理委员会成立之日起三十日内应当向物业所在地的辖区物业管理行政主管部门备案。辖区物业管理行政主管部门应当自收到备案材料后七个工作日内发出备案回执。物业管理委员会持备案回执,向公安机关申请刻制物业管理委员会印章,并在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

社区(村)物业管理委员会在依法备案后,可以向辖区民政部门备案,领取备案证书,用于开设基本账户。

第二十三条【物业管理委员会履职】社区(村)物业管理委员会应当依法履行职责。

社区(村)物业管理委员会代行业主大会职责的,作出决定前,应当在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七个工作日。作出决定后,应当在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于七个工作日。

社区(村)物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,县市区物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

 

第三章 业主共有物业及共有资金管理

第二十四条【物业管理用房】建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业管理用房。物业管理用房包括物业管理办公用房及物业管理经营用房,属业主共有物业。物业管理用房面积按照下列标准配置:

(一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按不少于建筑面积一百五十平方米配置物业管理办公用房,按不少于建筑面积一百五十平方米配置物业管理经营用房;

(二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积的千分之三配置物业管理办公用房,按照物业总建筑面积的千分之三配置物业管理经营用房;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分分别按千分之一标准配置物业管理办公用房及物业管理经营用房;

(三)物业管理办公用房应当集中设置在地面一、二层,设置独立出入口。在一层设置物业服务大厅,面积不得小于五十平方米,应配备公厕及无障碍设施;

(四)物业管理经营用房应为商业用房,配置在地面一、二层,一层建筑面积不少于百分之三十;

(五)业主委员会办公用房按二十至四十平方米建筑面积单独配置,面积纳入物业管理办公用房整体核算;

(六)因依法调整规划,增加地上建筑面积的,建设单位应当对超过部分按照本条规定比例补充配置物业管理用房;

(七)业主委员会办公用房、物业管理办公用房由建设单位负责装修,满足基本使用条件。

第二十五条【共有物业产权归属及登记】建设单位申请不动产首次登记时,应当提出共有物业产权登记申请,由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载,业主有权查询。

建设单位、物业服务企业、个人不得擅自处分共有物业。

第二十六条【使用经营权、经营收益权】未成立业主大会的,物业管理经营用房、共用部位、共用设施设备的使用、经营方案应当经过社区居(村)民委员会同意并公告,收益应当纳入业主共有资金共管账户,所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。业主大会成立后,使用、经营方案应当经过业主大会同意并公告,收益应当纳入业主共有资金基本账户。

鼓励采用公开拍租方式出租物业管理经营用房。物业服务企业出租物业管理经营用房的,租赁期限最长不得超过业主委员会成立后十二个月。

第二十七条【业主共有资金】业主共有资金主要包括:

(一)实行酬金制或业主自治收缴的物业服务费;

(二)共有物业收益;

(三)业主依据管理规约或者业主大会会议决定分摊缴交的费用;

(四)孳息;

(五)其他合法收入。

物业专项维修资金的管理,按国家、省、市相关规定执行。

第二十八条【财务制度】业主大会在取得统一社会信用代码后,可以到银行开设业主共有资金基本账户。

业主大会应当按照国家有关财务会计的规定建立业主共有资金财务管理制度,保障资金安全。社区(村)党组织应当实施账户监管,具体办法由县市区物业管理行政主管部门另行制定。

第二十九条【业主共有资金支出项目】业主共有资金用于下列支出:

(一)物业服务费用;

(二)共用设施设备维修费用;

(三)经业主大会表决同意的业委会委员补贴、聘请人员的工资;

(四)税金;

(五)经业主大会会议决定的年度预算支出;

(六)经业主大会会议决定的其他费用。

第三十条【财务年度公示】业主委员会应当定期与业主大会开户银行核对本物业管理区域业主共有资金账目,并于每年第一季度公示上一年度所涉下列资料,接受业主监督:

(一)业主共有资金缴存及结余情况;

(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;

(三)业主拖欠的物业管理费和其他分摊费用情况;

(四)其他有关业主共有资金使用和管理的情况。

业主对共有资金、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的,业主委员会应当做出说明。

第三十一条【共有资金审计】推进建立业主委员会及委员任期和离任经济责任审计,审计事项由业主大会决定,审计费用在业主共有资金中支出,审计结果应当予以公告。

 

第四章  前期物业管理

第三十二条【前期物业服务企业选聘】前期物业管理由建设单位负责。前期物业管理阶段,建设单位应当采用公开招标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。在一个物业管理区域内,符合下列情形之一的,经物业所在地辖区物业管理行政主管部门批准,可以采用邀请招标或协议方式选聘物业服务企业:

(一)住宅物业总建筑面积低于五万平方米;

(二)住宅、非住宅混合物业总建筑面积低于三万平方米的住宅物业;

(三)业主总人数不超过十人,且达成一致决定采用协议方式的;

(四)公开招标的投标人少于三个的。

经物业所在地辖区物业管理行政主管部门批准,建设单位可直接选聘全国物业服务百强企业承接物业管理。

第三十三条【前期物业招标管理】建设单位应当将前期物业服务招标文件经辖区物业管理行政主管部门审查、备案后,方可开展招标活动。

建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起十五日内向辖区物业管理行政主管部门备案,备案后应书面报告所属街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会。

前期物业服务合同应当重点明确收费标准、服务内容、服务标准、项目经理等内容及其他应予明确的条款。

第三十四条【前期物业开办费】由建设单位承担前期物业管理开办费,用于配置物业管理办公用品等资产,物业总建筑面积在十万平方米及以下的,开办费按每平方米不少于一元标准执行,十万平方米以上的,超出部分按每平方米不少于零点五元标准执行。使用开办费购置的资产属全体业主共有。

第三十五条【业主共有资金管理】物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起十日内设立业主共有资金共管账户,用于公共收益管理。业主大会或社区(村)物业管理委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内,物业服务企业应当撤销业主共有资金共管账户,并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

物业服务企业应当按照合同约定公布共管账户内业主共有资金收支情况,每年不得少于一次。

物业服务企业应当接受社区党组织、社区(村)物业管理委员会、业主对业主共有资金收支情况的监督。

第三十六条【前期物业承接查验】在物业交付使用三十日前,物业服务企业与建设单位应当共同组织承接查验,并应当提前通知业主代表以及县市区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)委会派员到场监督。

查验合格的,物业服务企业应与建设单位签订物业承接查验协议。因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的,建设单位不得移交物业,物业服务企业应当拒绝承接。

物业服务企业擅自承接存在安全隐患和工程缺陷等影响物业项目正常使用的物业,物业服务企业应当负责处理并承担相应费用及法律责任。

第三十七条【前期物业服务企业更迭】前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位或社区(村)物业管理委员会应当按照本条例规定重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

(一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿再续签合同的;

(二)物业服务企业擅自撤离的;

(三)物业服务企业被吊销营业执照的;

(四)法律法规规定的其他情形。

重新选聘物业服务企业前,建设单位或社区(村)物业管理委员会应当将物业服务内容、服务标准和物业服务费标准等内容,在主要媒体、物业管理区域内显著位置公示,持反对意见的业主占已销售房屋总面积半数以下且占已销售总户数半数以下的,视为同意。前期物业服务企业更迭招标费用由建设单位承担。

 

第五章  物业服务

第三十八条【物业服务企业选聘】业主大会应当采用招标方式选聘物业服务企业。招标方式按照前期物业招标规定程序执行。招标文件经县市区物业管理行政主管部门审查、备案后,方可开展招标活动。

符合本条例第三十二条规定条件的,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意,业主大会可以决定采用邀请招标或协议方式选聘物业服务企业,或直接选聘全国物业服务百强企业承接物业管理,但物业服务标准不得低于前期物业服务标准。协议方式选聘的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,提请业主大会投票表决。

鼓励和提倡续聘承担国家级、省级、市级规范化物业管理项目或第三方测评业主满意度达百分之八十及以上的物业服务企业。

第三十九条【物业服务合同续签及解除】物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定续聘的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置公告。

物业服务合同解除或者终止后,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,向业主委员会或其他代管单位移交相关资料和财物。

第四十条【物业服务企业更迭查验】业主大会重新选聘物业服务企业后,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理查验交接,重点对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备共用部位的使用维护现状予以确认。

未办理查验交接手续的,原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共有设施设备共用部位无法正常使用的,原物业服务企业应当修复或承担相应责任。

第四十一条【物业服务履约保证金】建立物业服务履约保证金制度。新建物业或物业服务企业更迭的物业,在招标文件、合同中约定,由物业服务企业向建设单位、业主大会或社区(村)物业管理委员会交纳,交纳标准为:物业管理区域物业总建筑面积二十万平方米及以下的,执行每平方米不低于一元标准,总建筑面积超过二十万平方米的,超过部分按每平方米不低于零点五元标准交纳。同一辖区内,一个物业服务企业交纳履约保证金总额不超过五十万元。

物业服务履约保证金实行权属不变、业主监督、政府监管的原则,由物业所在地的辖区物业管理行政主管部门统一代管。具体监管、奖惩、退还办法由县市区人民政府另行制定。

第四十二条【物业服务企业禁止行为】物业服务企业应当严格遵守法律、法规和物业服务合同的约定,提供质价相符的专业化服务,并不得有下列行为:

( 一)违反物业服务合同约定降低物业服务标准;

(二)未经业主大会同意提高物业服务收费标准;

(三)未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定,处分属于业主共有的财产。

物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,造成业主损失的,应当承担相应的法律责任。

第四十三条【项目负责人管理】物业服务企业应当按照物业服务合同约定指派项目负责人,每个项目负责人在不超过3个物业管理区域且物业总建筑面积不超过二十五万平方米的项目任职,或只能在一个二十五万平方米以上的物业服务项目任职。

更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示,且不得低于原招投标规定要求。

第四十四条【物业服务公开】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显着位置公开:

(一)项目经理基本情况、客服投诉电话、相关部门监督投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准;

(三)电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、信用等级、联系方式和专项维保费用发票等信息;

(四)物业服务费用和经营性收益收支情况、公共水电费分摊情况,电梯运行费的收支情况;

(五)规定比例的物业公共服务费收支使用情况,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护情况;

(六)其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十五条【物业服务费交纳】业主应当根据物业服务合同约定按时交纳物业服务费等相关费用。

业主未按合同约定交纳物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会、社区(村)物业管理委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳,经催缴仍不交纳物业服务费等相关费用的,物业服务企业可依法提起诉讼。

业主有欠交物业服务费用、不续交物业专项维修资金等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,计入个人信用征信档案。

对拖欠物业服务费的公职人员和党员干部业主,物业服务企业可书面报告业主所在单位,由所在单位负责催缴。拒不交纳的,可在主要媒体予以公布。

业主办理不动产转移登记时,应当向不动产登记机构出示辖区物业管理部门出具的物业服务费等相关费用结清凭证,未出示的,不得办理转移登记。

第四十六条【应急物业服务】 县市区物业管理行政主管部门按照自愿、公平、择优的原则,建立物业服务企业应急备选库。

有下列情况之一的,可由街道办事处(乡镇人民政府)在应急备选库中选取一家应急物业服务企业,与业主大会、社区居(村)民委员会或社区(村)物业管理委员会签订物业服务合同:

(一)合同期未满,物业服务企业擅自退出的;

(二)合同期满后,物业服务企业退出,未成立业主委员会的;

(三)原物业服务企业退出后,业主委员会或社区(村)物业管理委员会同意选用应急服务企业的。

应急物业服务具体期限在合同中进行约定,最长至业主大会与其选聘的新物业服务企业开始提供物业服务之日止。物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同执行,物业管理费用由业主承担。

 

第六章  物业使用维护

第一节  物业使用

第四十七条【物业使用禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为:

(一)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外立面;

(二)违规装饰装修,损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置;

(三)损坏或者占用、改建物业共用部位、移装共用设施设备;

(四)违反管理规约或改变使用功能出租房屋;占道经营等;

(五)损坏消防、监控等设施;损毁树木、绿地、体育休闲健身设施;

(六)高空抛物;

(七)违规停放车辆,占用公共疏散通道、安全出口、消防通道等;

(八)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;

(九)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;违规燃放烟花炮竹;在水系进行清洗活动;

(十)制造超过规定标准的噪声、震动或者影响邻居采光、通风;

(十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;擅自在楼道等业主共有部位堆放物品;

(十二)擅自架设、私接电线、电缆等;

(十三)违规饲养犬类、家禽、家畜等;

(十四)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,物业服务企业、业主委员会应当制止,制止无效的应当向相关部门、社区居(村)民委员会报告。物业服务企业、业主委员会或社区居(村)民委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失;业主有权向相关部门投诉和举报,对侵害合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为提起诉讼。

第四十八条【房屋装饰装修手续】业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当提前三日持有关资料向物业服务企业办理登记手续,物业服务企业应当事先告知住宅装饰装修的禁止行为和注意事项,并加强现场巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

未实行物业管理的,业主或物业使用人应当向房屋所在地社区居(村)民委员会办理登记手续。

第四十九条【车位、车库权属确定】物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

车位、车库权属约定建设单位所有的,建设单位应当在房屋预售或者现售时,将本物业管理区域内用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量予以公示。开发建设单位不得故意囤积车库(位),不向业主出售、出租。业主要求承租的,开发建设单位不得对车库(位)只售不租。

住宅物业规划用于停放汽车的车位、车库数量少于本物业管理区域房屋套数时,每套业主最多只能购买、受赠、租赁一个车库(位);规划用于停放汽车的车库(位)数量多于本物业管理区域房屋套数时,应当首先满足本物业管理区域业主的需要,且不得向本区域以外出售或以租代售。

第五十条【停车管理】物业服务企业根据建设单位或业主大会委托,在业主共有的道路或者其他场地划定停车位时,不得占用消防通道、安全出口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。业主应当遵守小区停车管理秩序规定。物业服务企业和业主委员会应主动接受公安、消防、城管等部门对停车安全工作的指导、监督和执法。

第五十一条【停车收费】业主大会成立前,前期物业服务合同中有约定,且由建设单位依据相关法律、法规,制定本物业管理区域机动车停放服务管理临时规约的,经社区居(村)民委员会同意,可以委托物业服务企业收取机动车停放服务费(泊位费),具体收费标准由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定;所收取的机动车停放服务费的管理、使用按本条例第二十六条规定执行。

业主大会成立后,汽车停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定收取停车服务费的,应当确定收费标准。

车主对汽车停放有保管要求的,应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。

执行公务的军、警、消防、救护、抢险救灾和市政设施抢修维护、环卫等车辆免收停车费。

第五十二条【防空地下室停车管理】物业管理区域内的地下依法配建的防空地下室平时作为停车位使用的,建设单位不得将停车位出售或附赠。防空地下室停车位可由维护管理单位租赁给业主使用,租赁期不得超过三年。本条例施行前已以专用车位形式出租给业主的地下依法配建的防空地下室停车位,租赁期满后,应当向全体业主开放。

物业管理区域内的依法配建的人防工程竣工验收后,由业主委员会委托物业服务企业负责维护管理,未成立业主委员会的,由社区居(村)民委员会委托物业服务企业负责维护管理。业主委员会或社区居(村)民委员会应与物业服务企业单独签署人防工程维护管理委托协议。

城市住宅小区依法配建的防空地下室,按照该工程的平时功能开发利用。开发利用收益(包括租赁收益),由维护管理单位单独列账,按照人防工程维护管理委托协议约定,用于该住宅小区人防工程维修养护。人防、价格主管部门应加强对防空地下室租赁价格的指导、监督,引导合理定价。人防工程开发利用收益收支情况接受属地人防主管部门监督,并定期向小区业主公示。

第二节  物业维护

第五十三条【专业经营设施设备的建设与移交】建设项目竣工验收完成备案起三个月内,建设单位应当将物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营设施设备移交给专营单位管理养护,专营单位应当接收并承担维修、更新、养护责任,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。老旧小区上述设施改造完成后,经专营单位验收合格的,专营单位应当接收并承担维修、更新、养护责任。

第五十四条【物业保修金】建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,设立工程质量投诉维修中心,承担保修责任。建立物业保修金制度,按照建筑安装合同总造价百分之一的标准,在建设项目预售重点监管资金中单列,作为物业保修期内道路、绿化、监控、安全技防、市政管网、消防设施等物业维修费用的保障。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市物业管理行政主管部门统一管理,并接受业主委员会、社区(村)物业管理委员会监督。在物业保修金交存期内,建设单位不履行保修责任或因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支。

物业保修金交存期限为五年。物业保修期内,因维修使用造成物业保修金不足原缴纳金额30%的,建设单位应当补足;期满后,尚有余额的,应当返还建设单位。

保修期内出现的物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期延长至修复完成。

第五十五条【专项维修资金】建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,将首期物业专项维修资金按栋一次性交存至专项维修资金专户,并在物业交付使用前向业主收回。未按规定交存首期维修资金的,建设单位不得将物业交付业主。

物业专项维修资金用于物业保修期届满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造。

第五十六条【资金管理】物业专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。

县市区物业管理行政主管部门应当通过招标方式选择商业银行设立物业专项维修资金专户,对维修资金的收取、存储、使用和查询等进行统一监督管理。

县市区物业管理行政主管部门应当定期公布物业专项维修资金年度报告,业主有权查询。

第五十七条【资金续筹】物业专项维修资金余额低于首次交存的维修资金30%时,业主应当续筹,续筹金额按规定标准补齐差额部分。

业主转让物业时,应当结清维修资金;转让人未交存首期维修资金或分户账上资金余额低于首期交存额30%的,须按规定标准足额交存。维修资金随物业所有权同时转让。

建设单位和业主在办理不动产首次登记或申请转移登记时,应当向不动产登记机构提供已经足额交存维修资金的相关凭证。未按规定交存维修资金的,不动产登记机构不得为其办理不动产首次登记或转移登记。

第五十八条【使用申请主体】需要使用专项维修资金的,可以由业主、业主委员会或社区(村)物业管理委员会、社区居(村)民委员会其中之一提出申请,物业服务企业应当协助申请人办理相关手续。申请人应当做好使用方案沟通解释、施工协调监管及竣工验收等工作。

第五十九条【使用表决优化】业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定物业专项维修资金使用表决方式。可以采取异议表决形式,持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总户数三分之一以下的,视为表决通过。

第六十条【应急使用】物业专项维修资金的应急使用,是指采取应急程序事后公示的使用方式。发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,申请人可以按相关规定组织应急维修:

(一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

(二)电梯故障的;

(三)消防设施损坏的;

(四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

(五)楼体外立面有脱落危险的;

(六)二次供水水泵运行中断,但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外;

(七)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

(八)危及房屋安全及人身安全的其他情形。

县市区物业管理行政主管部门应当自收到应急维修资金使用书面申请之日起三个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后,应当将使用维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

第七章  监督管理

第六十一条【市主管部门职责】市物业管理行政主管部门负责全市物业行业的指导和监督,履行下列职责:

(一)贯彻执行国家、省物业管理相关的法律、法规、规定;制定本市物业管理相关政策;

(二)指导、监督县市区物业管理行政主管部门依法开展物业管理相关工作;组织物业管理工作考核;

(三)统一监督管理全市物业专项维修资金;

(四)建立全市物业管理信用信息系统;

(五)指导、协调全市物业使用安全的监督检查工作;

(六)法律法规规定的其他职责。

第六十二条【县市区主管部门职责】县市区物业管理行政主管部门应全面负责辖区内物业管理工作,履行下列职责:

(一)负责物业管理项目的区域备案、前期物业承接查验备案和物业服务合同备案;负责物业管理项目招标投标管理;

(二)建立应急物业服务企业预选库并公布;

(三)负责物业专项维修资金使用监管;

(四)定期开展物业服务质量专项检查;建立物业服务企业和物业服务项目负责人信用档案;

(五)指导和监督辖区内街道办事处调处物业管理矛盾纠纷;

(六)负责协调辖区内老旧小区整治及转入物业管理的指导、监督工作;配合做好业主大会、业主委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督;负责业主大会备案;

(七)协助相关部门开展辖区内物业使用安全的监督检查;

(八)负责辖区内的物业管理培训工作;

(九)法律、法规规定的其他职责。

第六十三条【街道办事处(乡镇人民政府)职责】街道办事处(乡镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作,履行下列职责:

(一)负责业主大会备案初审;

(二)指导、协助和监督辖区内业主组织开展业主大会筹备、业主委员会选举、物业服务企业选聘等活动;

(三)建立物业管理联席会议制度,协调处理物业管理重大事宜;建立物业管理矛盾投诉调解机制,调解物业管理矛盾纠纷;

(四)指导、协助和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作;

(五)负责物业服务参与主体信用信息的采集,开展业主满意度调查;

(六)组织开展小区物业安全隐患排查和整治;制定辖区内物业管理应急预案,落实物业应急管理和长效机制;

(七)法律、法规规定的其他职责。

第六十四条【社区居(村)民委员会职责】社区居(村)民委员会履行下列职责:

(一)协助和配合街道办事处(乡镇人民政府),建立健全物业管理工作机制,参与指导和监督业主委员会或社区(村)物业管理委员会的工作,及时协调、处理本社区内的物业管理矛盾纠纷;

(二)参与住宅专项维修资金的使用监督,建立基层党组织领导下的社区居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业沟通协商的“四位一体”管理服务机制;

(三)法律法规规定的其他职责。

第六十五条【相关部门职责】市、县(市、区)相关行政主管部门应当按照相应职责,负责“执法进小区”,开展物业管理区域执法、监管、检查等工作:

(一)建设行政主管部门负责房屋工程质量、结构安全、排水等监督检查;

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房的规划审查、规划核实;

(三)国土行政主管部门负责业主共有物业权属划分及登记;在办理不动产首次登记或转移登记时,应当查验住宅专项维修资金及物业服务费等相关费用已结清凭证;

(四)城市管理行政主管部门负责违法建设、违规装修、乱设摊点、占用和损坏绿地、擅自伐移树木、违规养犬、户外广告、垃圾分类、处置废弃物综合执法等监督检查;负责燃气、供水等监督检查;

(五)公安机关负责依法查处影响公共安全、公共秩序的违法行为,对消防、监控安防、车辆停放等开展执法、检查、监督;

(六)市场监督行政主管部门负责电梯等特种设备安全运行、无证无照经营行为监督检查;

(七)价格监督检查行政主管部门负责物业服务收费监督检查;

(八)人防行政主管部门负责人防工程设施相关的违法行为监督检查;

(九)环境保护行政主管部门负责违规排放的污水、废气、噪音、饮食服务业油烟污染等监督检查;

其他相关部门应当在物业管理及监督活动中履行各自职责。

第六十六条【物业管理信用信息系统】市物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理信用信息系统,并纳入市社会公共信用基础数据库。辖区物业管理行政主管部门应当建立物业管理信用档案,对物业服务企业、物业服务项目负责人、业主委员会、业主实行动态管理。具体办法由市物业管理行政主管部门另行制定。

第六十七条【第三方评估制度】建立物业服务第三方评估制度,评估结果纳入物业管理信用信息系统。各级物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)可通过政府购买服务等形式,选聘相关第三方专业服务机构或物业服务行业协会开展物业管理评估考核。鼓励和支持业主自治组织、建设单位、物业服务企业委托第三方专业服务机构,开展物业项目承接查验、物业服务质量评估等活动。

第三方专业服务机构、物业服务行业协会应当按照法律、法规和合同约定提供专业服务,出具的评估报告应当独立、客观、公正。

 

第八章  法律责任

第六十八条【援引规定和相对集中行政处罚】违反本条例的行为,法律、法规已有规定的,依照有关规定处罚;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。

本条例规定的行政处罚,属于城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理执法机构负责实施。

第六十九条【建设单位的责任】建设单位违反本条例规定,有下列情形的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,涉及人防设施的,由人防行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第四十九条规定,建设单位囤积车库(位),不向业主出售、出租的,或只售不租的,或向本区域以外出售或以租代售的,处十万以上二十万以下的罚款;

(二)违反本条例第五十二条规定,在人防区域划定专用停车位出售、附赠或以租代售的,没收违法所得,并处十万以上二十万以下的罚款;

(三)违反本条例第六十五条第一款、第三款规定,未按照要求交存、补足物业保修金的,处二十万以上三十万以下的罚款。

第七十条【物业服务企业的责任】物业服务企业违反本条例规定,有下列情形之一的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)违反本条例第二十六条规定,前期物业服务企业未经社区居(村)民委员会同意租赁物业服务用房的,没收租赁收入并处五万元以上十万元以下的罚款;

(二)违反本条例第二十六条规定,物业服务企业未将经营性收益纳入业主共有资金共管账户或业主共有资金基本账户的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(三)违反本条例第三十六条规定,物业服务企业承接物业时未按规定进行查验的,处五万元以上十万元以下的罚款;

(四)违反本条例第四十条规定,物业管理服务终止后,原物业服务企业未办理查验交接手续,擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的,处五万元以上三十万元以下的罚款;

(五)违反本条例第四十二条第一款规定,物业服务企业降低服务标准或者减少服务项目的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(六)违反本条例第四十四条规定,物业服务企业未公示相关信息的,处三万元以上十万元以下的罚款;

(七)违反本条例第四十七条规定,物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政管理部门的,处一千元以上一万元以下的罚款。

第七十一条【业委会或社区物业管理委员会的责任】业主委员会或物业管理委员会委员违反本条例规定,按下列规定处理:

(一)违反本条例第十四条第(二)、(五)、(六)项规定,由物业管理行政主管部门或依法行使执法权的管理部门对应当负责的业主委员会或物业管理委员会委员处五千元罚款。给业主造成损害的,由应当负责的业主委员会委员承担赔偿责任;

(二)业主委员会或物业管理委员会违反本条例第二十九条规定,未按规定将相关费用的使用情况公示的,由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,对应当负责的业主委员会或物业管理委员会委员处五千元罚款;

(三)违反本条例第三十八条规定,未经业主大会决议通过擅自选聘物业服务企业的,由县市区物业行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的,可以组织召开业主大会重新选举业主委员会;

(四)业主委员会或物业管理委员会作出的决定违反法律法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的委员承担民事责任。业主委员会或社区物业管理委员会违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,由有关部门依法追究责任。

第七十二条【违反禁止性规定的责任】业主或者物业使用人违反本条例第四十七条第一款第一、二、三、四项的,由物业管理行政主管部门或依法行使执法权的管理部门责令限期改正、恢复原状,并对个人并处二千元以上一万元以下罚款;对单位处五万元以上二十万元以下的罚款。违反第四十七条第一款第五、六项高空抛物的,对个人并处二百元以上一千元以下罚款,造成损失的,依法承担赔偿责任。违反第四十七条第一款第七项违规停放车辆,占用公共疏散通道、安全出口、消防通道等的,由公安行政主管部门责令改正,并对个人并处二百元罚款。

第七十三条【第三方评估机构出具虚假报告的责任】物业服务第三方评估机构违反本条例规定,出具的报告具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处三万元以上五万元以下罚款,予以公示;造成当事人损失的,应当承担相应赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第九章  附则

第七十四条【参照执行】非住宅物业的管理或业主委托其他管理人管理物业的,参照本条例执行。

第七十五条【生效时间】本条例自 年 月 日起施行。

 

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